Location meublée : généralités

Principe
Les loyers issus du ou des logement(s) loué(s) meublé(s) sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime réel BIC est une imposition, qui permet à un contribuable de déduire des loyers perçus les frais et charges qu’il supporte pour le ou les logement(s) mis en location, ainsi que les montants provenant des amortissements. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers excède(nt) 77.700 € au titre de l’année d’imposition. Le contribuable peut également opter pour ce régime si les loyers perçus sont inférieurs.

Statut du propriétaire
Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoire détenir l’un des statuts suivants :

• loueur de meublé non-professionnel (LMNP) ;
• loueur de meublé professionnel (LMP).

Dates d’application 
Le régime réel BIC s’applique de plein droit depuis le 31 mars 1999 et tant que les conditions pour en bénéficier sont remplies.

Démarches
Le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son ou ses biens, selon le régime qu’il a choisi lors de son inscription auprès du greffe ou (du service des impôts des entreprises).
Dans le cas du régime réel d’imposition, quel que soit le statut du contribuable (LMNP ou LMP), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (loyer annuel perçu) sur les déclarations :

• n° 2042-C-PRO (CERFA n°11222) ;
• n° 2031 SD (CERFA n°11085) ;
• la liasse n°2033 (CERFA n°15948).

Les avantages du régime réel BIC

La déduction s’applique sur le montant total des loyers perçus sur l’année d’imposition, selon le montant des charges supportées par le propriétaire.

Aussi, le montant des revenus locatifs à déclarer (base imposable) correspond au revenu locatif net de l’année d’imposition, c’est-à-dire le montant des loyers (hors charges) perçu entre le 1er janvier et le 31 décembre d’une même année, auquel est soustrait le montant des charges déductibles de l’année. 

Revenu locatif net = total des loyers de l’année encaissé – le montant des charges déductibles 

Exemple 
Montant du loyer mensuel : 600 €
Montant annuel des charges déductibles : 2.000 €
Revenu locatif net : 5.200 €

Les charges déductibles

Le propriétaire d’un logement qui est mis en location supporte les frais et les charges liés au bien. Les charges déductibles du revenu locatif correspondent aux frais et charges supportés par le propriétaire qu’il pourra déduire de sa déclaration de revenus locatifs.
Pour être déductibles, les charges doivent :

• répondre à certaines conditions générales : 
  • elles doivent se rapporter à un bien procurant un revenu locatifs, c'est-à-dire faisant l'objet d'un contrat de location (sont exclus les logements vacants ou le logement dont le contribuable se réserve la disposition, qu'il s'agisse d’une résidence principale ou secondaire) ;
  • elles doivent être payées au cours de l'année pour être valablement déduites des revenus de l'année en cours ;
  • elles doivent pouvoir être justifiées auprès de l'administration fiscale (factures…).
• correspondre à l’une des catégories définies par la loi (liste non exhaustive) :
  • frais de réparation et d'entretien (sous conditions) ;
  • frais de gestion ;
  • amortissements ;
  • primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ;
  • intérêts des emprunts ;
  • certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)…

Exemples
Ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers impayés, ou encore le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail (sauf si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à la suite de l’état des lieux de sortie ou en cas de loyer impayé).
Sont à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers en retard, les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre, les subventions allouées par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) en vue de l’amélioration de l’habitat, les revenus générés par des locations publicitaires ou encore antennes de téléphonie mobile….
 

Les conditions à remplir pour bénéficier du régime réel BIC

Pour pouvoir bénéficier du régime réel BIC, il faut que le bénéficiaire :

• loue un ou des biens qui génère(nt) des loyers annuels égal ou supérieur à 77.700 € ;
• loue un ou des biens qui génère(nt) des loyers annuels inférieur à 77.700 € mais opte pour le régime réel BIC d’imposition.

Les cas d’exonérations de l’impôt sur le revenu pour les locations en meublée

Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies : 

• la pièce donnée en location ou sous-location doit faire partie de la résidence principale du bailleur ;
• la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous) locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier ;
• le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2024 : 206 €/m²/an en Ile-de France, et 152 €/m²/an dans les autres régions). Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les "parties communes").

Exemple
Chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (206 X 18) /
12 = 309 €